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发稿时间:2019-05-31 00:50 来源:优发国际的官网是 阅读量:260
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优发国际的官网是优发国际的官网是优发国际的官网是 ,其中核心的考察指标还是美股营运现金流(FFO/Share)的增长情况,虽然有一些基金的增长预测并不吸引人,Thomas会在后续的文章中按照增长率由低到高的顺序挨个解释为什么这些Reits会是能让人“睡个安稳觉”的投资。 Ventas是一个医疗健康产业房产基金,在美国、加拿大和英国拥有1200座健康护理中心。在今年三季度的电话会议上,CEO Debra Cafaro表示对于近期养老场所需求增长备受鼓舞,在经历了五年的低谷之后,2018年三季度的看护机构入住率和需求都创下了同比纪录。 同时,Ventas的资产负债表也相当健康,手头还有接近30亿美元的流动资金可供使用,未来还有评级上升(BBB+至A-)的预期。2018年Ventas已经连续三次上调了年度稀释每股FFO预期,目前维持在4.03-4.07美元。 2010年的时候Kimco Realty在全美各地拥有816处地产,到了2018年资产组合已经基本集中在了全美前20的房产市场中的450处地产,拥有7800万平方英尺的可出租面积。未来五年内目标市场预计新增人口630万人。 Kimco的风险控制方法是专注欣欣向荣的零售业态,56%的租户来自第三产业,其中还有39%是全渠道零售商,大约75%的基本租金来自于食品杂货零售中心。 Thomas指出Kimco的加权平均债务偿还时间高达10.2年,是房产基金里最长的之一,同时Kimco还有接近20亿美元的循环借贷额度可供使用。除此之外Kimko还拥有私营零售商Albertsons 9.74%的股权,这家公司预计在2019年自由现金流能达到10亿美元且有可能进行IPO,届时基金持有股份的估值预计将达到5亿美元。 考虑到Kimco的价格较公司近四年平均价格/FFO有较大的折价,显示了过去四年这支Reits的确不受市场欢迎。但随着2019年和2020年FFO的反弹,反倒能提供更加安全的收益。 WPC的资产组合主要包含了有长期租约的高档工业用地、仓库、办公室和零售商场。资产分布大都位于美国,北欧和西欧的资产大约占到30%。总而言之,这个基金的投资组合的租户行业、租约长短、资产类别和地域堪称分散投资的优秀案例。 这家坐落于北卡格林斯博罗的基金主营业务是高档零售业,在22个州以及加拿大持有(或占有大部分股权)44座高级奥特莱斯。地产面积达到1530万平方英尺,租户来自于530个品牌的3100家门店。Tanger经营奥特莱斯已经有37年的历史,目前每年商场人流量超过1.89亿。 Tanger的资产负债表同样表现稳健。公司必须保有适当的资产作为空闲商铺装修和整体维护费用,在这方面Tanger有着非常严格的纪律: 同时,Tanger在奥特莱斯领域专业的积累也成为了公司的护城河。虽然有一些竞争者的资产中也有奥特莱斯甚至是与Tanger合伙持有的资产,但Tanger对于这个行业的专注是吸引Thomas的原因。 顾名思义,ACC是全美最大的高质量学生公寓社区的拥有者,同时负责社区的管理和开发。整个公司的业务高度整合、完全自主地进行管理和运营。设计、建造和运营学生社区是他们的强项。 在2017年表现不佳之后(-14%),2018年至今保持了强劲的反弹。而且在美国市场上另一支校园房产基金EDR被私营企业Greystar作价46亿美元收购之后,ACC成为了唯一一支公开发行的校园房产基金。 Thomas认为,校园房产板块的增长率与大学录取率有着直接的关系。2009年到2020年间大学录取率提高了大约13%,2300万名学生支撑起了整个行业的强劲需求。Thomas认为ACC未来两年里ACC有着稳健的分红增长和美股营运资金的提升,本身的特的概念也很适合作为分散投资的标的。 为各类公司提供了接近1420万英尺的可租空间。PSA的运营规模使得其能够将成本控制在低位,人工工资和福利和维护费用等都因为职能中心化得以降低。 对于自营仓储服务来说,2008年次贷危机之后的用户以及就业岗位减少是最主要的利空因素。2016年PSA的利润达到近6年新低5.8%,2017年更是跌至3%。近三年大幅增加的新增建设项目也是原因之一。 PSA的财务状况非常稳定,相对于市值和经营性现金流而言相对较低的杠杆。同时评级机构给予PSA的评价也是在所有Reits中最高一档的。这家公司的优先级债券获得标普A级和穆迪A2级评价。另外Public Storage这个品牌也是美国仓储行业中赫赫有名的品牌,在全美38个州的主要市场都有业务。 Physicians Realty Trust是一家专注于实验室和医疗地产的公司。2013年刚上市的时候资产一共只有1.24亿美元,到了2018年三季度时资产估值已达43亿美元,在30个州拥有250处涉及医疗保健的资产。公司资产面积达1350万平方英尺,其中96%已经出租,平均租约还剩余8年。 另外值得一提的是,DOC 90%的资产要么在大学医院附近,或者临近其他健康卫生设施。同时DOC排名前十的租客中有八家都达到了投资级别的评级。

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